La funzione della caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) ha la funzione di rafforzare l’assunzione delle obbligazioni delle parti scaturenti da un contratto. Spesso può avere a oggetto una somma di denaro.

In caso di adempimento, la caparra deve essere restituita dalla parte che l’ha ricevuta oppure imputata alla prestazione dovuta.

In caso di inadempimento, l’altra parte ha diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta. Se, invece, è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, quella che l’ha consegnata ha diritto di esigerne il doppio.

Nella sostanza, la caparra integra una forma di tutela contro il rischio di mancato adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto. Essa si traduce in una anticipata liquidazione del danno, il cui ammontare è determinato dalle parti forfettariamente e in via preventiva.

La consegna (di tutta o parte) della somma oggetto di caparra può essere demandata anche a un momento successivo rispetto a quello della stipula dell’accordo. Tuttavia, gli effetti propri della caparra non si produrranno fino a che non sia avvenuta la consegna.

Oggetto di caparra può essere anche un assegno bancario. Tuttavia, la semplice consegna dell’assegno non vale a costituire caparra di tipo confirmatorio ed è necessaria la riscossione della somma.

È onere del prenditore, dopo averne accettata la consegna, porre all’incasso l’assegno. Il prenditore che ometta di farlo, lo trattenga e non lo restituisca alla parte che l’ha consegnato pone in essere un comportamento contrario a correttezza e buona fede. Inoltre, in caso di inadempimento della controparte, il prenditore non può né recedere dal contratto, né sollevare l’eccezione di inadempimento.

Uso della caparra confirmatoria nel contratto preliminare

L’uso di questo strumento è molto diffuso nelle operazioni di compravendita, in particolare in quelle che hanno a oggetto la vendita di beni immobili. In queste, il pagamento della caparra vale a rafforzare l’impegno di una delle due parti a vendere, e dell’altra ad acquistare l’immobile in un momento successivo rispetto alla sottoscrizione del preliminare. Ciò può avvenire per molteplici ragioni, ad esempio perché l’acquirente intende acquistare il bene facendo ricorso, per il pagamento del prezzo, a un finanziamento con istruttoria successiva da parte dell’ente creditizio. Oppure, dal lato del venditore, se questi ha necessità di effettuare aggiornamenti urbanistici o catastali dell’immobile in vendita a livello, oppure anche per sue esigenze abitative.

Nella sostanza, il preliminare ha l’effetto di prenotare la vendita del bene la quale verrà eseguita con la stipula del contratto definitivo (rogito). Il contratto definitivo sostituisce le previsioni contenute nel contratto preliminare, salvo che le parti abbiano previsto il perdurare dei suoi effetti anche dopo la sua stipula.

Come funziona la caparra confirmatoria

Il funzionamento della caparra confirmatoria:

se è inadempiente la parte che ha versato la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto e ritenere in suo favore la somma consegnata;

se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra ha il diritto di recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata.

In alternativa, la parte non inadempiente può agire per:

la risoluzione del contratto ma dovrà fornire la prova del danno che assume di aver subito. Nella sostanza, dinanzi all’inadempimento altrui, la parte che opti per il rimedio (generale) della risoluzione del contratto, invece di quello (particolare) del recesso (che porta a una liquidazione preventiva e forfettaria del danno), avrà certamente diritto all’integrale risarcimento del danno patito. Ciò nei limiti di quanto riuscirà a provare, in punto di esistenza e ammontare, sulla scorta della disciplina generale di cui all’art. 1453 e ss. c.c.; oppure

l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ossia chiedere al Tribunale la pronuncia di una sentenza che produca, sostituendosi alla volontà delle parti, gli stessi effetti del contratto di vendita non concluso.

Differenza tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto

La caparra confirmatoria non va confusa con quella penitenziale o con l’acconto. Mentre la prima, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, si pone come strumento che vale sia a rafforzare gli impegni contrattuali assunti dalle parti con il contratto, sia anche a preventivamente determinare il danno in ipotesi di suo inadempimento.

L’acconto consiste nel pagamento di una parte del prezzo concordato al fine di testimoniare l’effettiva volontà di concludere il contratto. Dunque, non assolve ad alcuna funzione risarcitoria (preventiva e forfettaria del danno).

La caparra penitenziale, prevista dall’art. 1386 codice civile, funge unicamente quale corrispettivo del diritto di recesso attribuito nel contratto a favore di una o di entrambe le parti. La parte che intende svincolarsi dal contratto può recedere da esso perdendo la caparra versata oppure restituendone all’altra parte il doppio di quella incamerata.