VENDITA IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE
Pubblicato da M.T. Immobiliare · Lunedì 07 Nov 2022
VENDITA IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE
Il rischio di acquistare un immobile proveniente da donazione è connesso alla presenza di legittimari ovvero di eredi legittimi di una persona defunta (figli e coniuge in primo luogo) che possono avanzare diritti di quota di legittima sull’immobile donato.
In altre parole, dopo l’acquisto dell’immobile oggetto di donazione, potrebbe presentarsi l’erede del donante per chiedere la restituzione del bene o una quota del valore dell’immobile acquistato, che gli spetterebbe per diritto successorio.
Pertanto, se un legittimario si sente leso nel proprio diritto di successione, può rifarsi con un’azione di riduzione sul patrimonio del donatario. Se questo non è possibile, il legittimario può anche opporsi all’acquirente con un’azione di restituzione, ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi ha acquistato l’immobile del donatario.
Il problema della circolarità degli immobili oggetto di donazione dipende proprio dalla possibilità di un legittimario di esperire l’azione di restituzione.
Per difendersi dall’azione di restituzione, in mancanza di altre specifiche tutele legali, è prassi sempre più diffusa ricorrere alla stipula di un’assicurazione che vada a coprire il valore dell’immobile nel caso di compravendita di un immobile oggetto di donazione.
Se la donazione avviene da parte di un donante ancora in vita, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni e comunque solo al verificarsi di tutte le seguenti condizioni: il donante alla sua morte non deve aver lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima spettante a tutti i legittimari; il venditore, che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione, non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi; non siano già decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione (salvo che sia intervenuta in opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta).
Se invece il donante è deceduto ed è deceduto da meno di 10 anni, l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi delle condizioni già riportate sopra. Il rimedio giuridico in questo caso consiste nella rinuncia espressa da parte dei legittimari dell’azione di restituzione; se il donante è deceduto da più di 10 anni, il diritto di agire in riduzione deve ritenersi prescritto e non vi è alcun rischio per l’acquirente, poiché l’azione di riduzione non può più essere esercitata. Pertanto, se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione, l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcuna complicazione o timore.
Mentre non si corre alcun rischio dopo 20 anni dalla donazione infatti se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non c’è stata nessuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non ci sono più rischi per l’acquirente. Questa condizione è valida a prescindere dal fatto che il donante sia ancora vivente al momento dell’acquisto o sia deceduto.
